효창공원앞역 인근 도심 공공주택 복합사업 추진 지역



정부가 도심 역세권·저층 주거지 개발 등을 위해 3년 한시로 도입한 '도심공공주택 복합사업'의 사업 기간 연장을 추진한다.

18일 국토교통부와 한국토지주택공사(LH)에 따르면 정부는 내년 9월로 종료되는 도심공공주택 복합사업의 사업 기한을 연장하는 내용의 공공주택특별법 개정안을 조만간 발의할 예정이다.

도심공공주택 복합사업은 LH 등 공공기관 주도로 역세권과 준공업지역, 저층 주거지 등 도심 내 노후 지역을 고밀 개발해 신축 주택을 공급하는 방식으로, 문재인 정부가 지난 2021년 발표한 '2·4 공급대책'에서 도심 주택 공급 확대를 위해 도입됐다.

조합 주도의 일반 정비사업과 달리 LH 등 공공이 주도해 직접 주민의 토지를 수용하고, 그에 상응하는 가치를 아파트 등 신규 건축물 현물로 보상하는 대신 용적률 상향, 재건축 초과이익환수제 배제 등 인센티브를 제공해 사업성을 높여주는 것이 특징이다.

정부는 지난 2021년 공공주택특별법을 개정하면서 특혜 논란 등을 의식해 이 사업의 유효기간을 법안 시행일(2021년 9월 21일)로부터 3년 한시로 정해 내년 9월 20일이면 사업 기간이 종료된다.

국토부는 2021년 시행 후 서울 은평 증산4구역과 연신내역 인근, 도봉구 방학역 인근, 영등포구 신길2구역 등 6개 선도지구부터 지난해 말 9차 후보지까지 총 57곳(8만3천203가구)을 도심공공공주택 복합사업 후보지로 지정했다.

그러나 현재까지 지구 지정이 완료된 곳은 선도지구 6곳을 합쳐 9곳에 불과하고, 서울 후보지 21곳은 국토부와 서울시의 사전검토위원회 문턱도 넘지 못하는 등 사업 추진이 더딘 상황이다.

현재 선정된 후보지들이 법 시행 종료 후에도 사업을 존속하기 위해서는 사업계획 검토 후 지구 지정 제안과 주민의견 청취까지 마쳐야 하는데, 현재 속도로는 법이 규정한 시한인 내년 9월 내에 끝내기에 역부족이라는 지적이다.





정부는 이에 따라 3년 한시인 이 사업의 사업 기간을 연장하기 위해 특별법 개정을 추진하기로 했다.

추가 연장 기간은 현 정부 임기인 2027년까지 3년이 유력하나, 논의 과정에서 더 늘리거나 기한을 없앨 가능성도 있다.

정부는 이 사업이 토지 수용 방식이라는 한계로 인해 당초 기대한 도심 역세권 고밀 개발이나 준공업지역 주거지 전환 수요는 많지 않지만, 그간 사업성이 없어 재개발 추진이 어렵던 저층 주거지 개발에는 유효한 구조로 평가하고 있다.

윤석열 정부는 지난해 발표한 '8·16 공급대책'(국민 주거안정 실현방안)에서 기존 공공 주도의 도심복합사업을 민간 영역으로 확대해 신탁사나 리츠 등도 역세권·준공업지역 고밀 개발에 참여할 수 있도록 하는 '도심복합개발 지원에 관한 법률' 제정도 추진 중이다.

국토부 관계자는 "저층 주거지 개발에 대한 선호가 높고, 기존 후보지 내에서 동의율 확보(토지 등 소유자의 3분의 2)가 더뎌 법 시한 내에 지구지정을 못하는 곳도 나올 수 있기 때문에 기간 연장을 추진하려는 것"이라며 "다만 추가 연장 시한을 최종 3년으로 할지 여부는 추가 검토 후 확정할 예정"이라고 말했다.

국토부와 서울시가 올해 하반기에 발표할 도심공공주택 복합사업 10차 후보지에는 입지 여건이 양호한 서울 저층 빌라촌 일대가 상당수 포함된 것으로 알려졌다.

정부는 이와 함께 주민 현물 보상 가격(주민 분양가)이 일반 분양자의 분양가보다 높은 역전 현상을 막기 위해 도심공공주택 복합사업을 분양가 상한제 적용 대상에서 제외하는 방안도 추진하고 있다.

앞서 LH가 검토한 서울 강북구 수유12구역의 추정 분양가의 경우 전용면적 84㎡ 기준 기존 토지주에 대한 우선 분양가가 8억6천만원 선으로, 일반 분양가(7억8천700만원)보다 7천300만원 높게 책정돼 논란이 일었다.

일반 분양분에 분양가 상한제가 적용돼 가격이 통제되면서 최근 급등한 공사비 인상분을 모두 기존 주민들이 떠안는 구조가 됐다는 것이다.

LH 관계자는 "일반분양 수입으로 토지주들의 추가 분담금을 낮춰야 사업 추진이 가능한데, 분양가 상한제가 적용되면 오히려 땅을 가진 토지주들이 일반 분양가보다 높은 가격에 분양받는 모순이 발생한다"며 상한제 배제 추진 이유를 설명했다.

현재 국회에는 이와 관련한 주택법 일부 개정안이 발의돼 본격 논의를 앞두고 있다.

그러나 상한제 적용을 배제하면 땅값이 높은 도심에서 일반 분양가가 과도하게 올라 공공사업의 의미가 퇴색될 수 있다는 지적도 나온다.

단국대 도시계획부동산학과 김호철 교수는 "도심공공 복합사업이 성공하기 위해서는 토지주의 사업성을 개선하되 과도하게 높은 일반분양가는 지양해야 한다"며 "상한제 배제 후 적절한 가격 균형점을 찾는 특별 관리가 필요하다"고 말했다.



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